A abertura ou a expansão de um negócio no Brasil, embora simplificada por novas legislações, ainda exige uma base regulatória sólida. O primeiro passo neste complexo fluxo não é financeiro, mas sim legal e urbanístico: o Estudo de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL). Este estudo preliminar é a fundação que determina se uma atividade econômica pode ser exercida em um local específico, servindo como o ponto de partida oficial para a obtenção do Alvará de Funcionamento e demais licenças.
O Estudo de Viabilidade Técnica e Legal é o ponto de partida de qualquer empreendimento no Brasil. Ele não é apenas um documento; é a sua garantia de que a atividade que você planeja é realmente permitida no endereço escolhido pelas regras da prefeitura (o Zoneamento Municipal).
Pense nele como uma consulta de compatibilidade: você verifica se a sua empresa está de acordo com o local. Ignorar o EVTL é como construir uma casa sem olhar o terreno: o risco de desmoronamento legal é enorme. O EVTL é uma análise estratégica e aprofundada feita por um profissional (como um arquiteto ou engenheiro) que investiga todas as questões técnicas, legais e urbanísticas que envolvem um imóvel. Ele é um estudo que prevê problemas e planeja a solução, garantindo a segurança e a rentabilidade do seu empreendimento.
Neste artigo, vamos desvendar por que o EVTL é o seu maior aliado e apresentar os 5 motivos estratégicos pelos quais você deve fazê-lo antes de qualquer coisa, garantindo que a sua jornada de abertura ou expansão de empresa seja rápida e segura, conforme a legislação vigente da sua região.
O EVTL e a Lei da Liberdade Econômica: acelerando a abertura da sua empresa
Nos últimos anos, o Brasil simplificou muito o processo de abertura de empresas, principalmente com a Lei da Liberdade Econômica (LLE). O objetivo é claro: desburocratizar para quem quer empreender. Mas, atenção: simplificar não significa eliminar as regras.
O EVTL é o estudo que alimenta o processo de Viabilidade de Localização dentro da REDESIM (Rede Nacional para a Simplificação do Registro e da Legalização de Empresas e Negócios). É nessa etapa que o governo, na esfera municipal, avalia:
- O Tipo de Atividade: O que você faz (seu CNAE).
- O Local: Onde você quer fazer.
O resultado dessa consulta inicial é o que vai definir o seu Risco Sanitário e o seu Nível de Risco perante a lei, determinando o quão rápido você pode abrir as portas.
A Importância de Entender o Risco
As atividades econômicas são classificadas pelo Comitê para Gestão da REDESIM (CGSIM) em três níveis de risco, o que dita a necessidade ou não de vistoria prévia e, consequentemente, a velocidade de abertura:
| Nível de Risco | Grau de Risco | Requisito de Liberação Imediata | Implicação para Vistorias Prévias |
| Risco I | Baixo/Irrelevante | Viabilidade de Localização positiva e Termo de Responsabilidade. | Início de operação imediato, sem vistoria prévia. |
| Risco II | Médio/Moderado | Viabilidade de Localização positiva e Alvará Provisório. | Sujeita a fiscalização e vistorias posteriores. |
| Risco III | Alto | Viabilidade de Localização e aprovação prévia rigorosa. | Vistoria completa (Bombeiros, Vigilância Sanitária) exigida antes da operação. |
Um EVTL completo não se limita a saber se a atividade é Risco I ou Risco III. Ele verifica as condicionantes de cada risco. Por exemplo, o transporte de carga (CNAE 4930-2/02) pode ser classificado com risco moderado (Risco II), desde que não envolva o transporte de produtos sensíveis, como medicamentos que exigem controle de temperatura especial. Se a sua operação de logística envolver esse tipo de produto, o risco pode subir para Alto Risco, e o EVTL deve identificar isso imediatamente.
O estudo aprofundado do EVTL assegura que a classificação de risco federal (CGSIM) esteja em perfeita sintonia com o Zoneamento Municipal, garantindo que o imóvel possa usufruir da simplificação legal ou, se for Risco III, que o projeto já nasça com as adequações necessárias para a aprovação.
Para grandes projetos, tempo é capital. O EVTL é o instrumento que assegura a instrução completa e técnica do processo de Viabilidade de Localização. Ao eliminar falhas ou incompletudes na documentação (como divergências de metragem ou falta de anexos técnicos), o EVTL garante que o prazo legal comece a correr imediatamente, protegendo o empreendimento contra a morosidade burocrática e potencializando a celeridade legal.
5 Motivos Estratégicos Essenciais para o EVTL Corporativo
Os benefícios do EVTL para médias e grandes empresas concentram-se na redução de custos não previstos, na proteção de ativos e na governança.
Motivo 1: Proteção Estratégica de Capital e Ativos Imobiliários
O principal objetivo do EVTL é a gestão do risco patrimonial. Em projetos de alta complexidade e alto investimento (compra de terrenos, construção de fábricas ou reforma de edifícios corporativos), a descoberta tardia de uma restrição legal (como recuos obrigatórios ou restrições de altura e gabarito) pode inviabilizar o projeto e resultar na perda de capital investido.
O EVTL avalia a “Vocação do Local” para o uso corporativo pretendido, consultando rigorosamente a Lei de Uso e Ocupação do Solo. Isso é crucial, pois as restrições municipais podem comprometer o retorno esperado. O estudo aprofundado também pode identificar restrições ambientais (existência de nascentes ou Área de Preservação Permanente – APP) e a situação fundiária (débitos de IPTU ou necessidade de regularização do imóvel), garantindo que a aquisição do ativo seja segura e que não haja passivos ocultos.
Motivo 2: Prevenção de Sanções Financeiras e Interdição (Gerenciamento de Crises)
A operação sem o Alvará de Funcionamento (cuja aprovação depende da Viabilidade de Localização positiva) sujeita a empresa a penalidades que escalam rapidamente. A fiscalização municipal, estadual ou federal (como a Vigilância Sanitária ou o Corpo de Bombeiros) pode impor multas pesadas e a interdição imediata do estabelecimento.
Para grandes corporações, as multas são definidas com base na capacidade econômica do infrator. A Lei Federal nº 6.437/77 prevê multas elevadas, cujos valores são corrigidos e podem se tornar inviáveis, além de possibilitar a interdição total do estabelecimento e o cancelamento definitivo do Alvará de Funcionamento ou da Licença Sanitária.
A paralisação forçada de uma unidade fabril ou de um centro de distribuição devido à falta de Viabilidade de Localização gera custos exponenciais (perda de produção, multas diárias e quebra de contratos). O EVTL é um investimento preventivo que elimina essa vulnerabilidade.
Motivo 3: Otimização de Projetos de Engenharia e Arquitetura
Em projetos de construção ou grande reforma, o EVTL é o documento que precede e baliza o projeto executivo. Ele consolida os parâmetros urbanísticos do imóvel, como o Coeficiente de Aproveitamento, a Taxa de Ocupação e as exigências de acessibilidade e segurança contra incêndio (AVCB).
Ao antecipar as restrições e as exigências legais para o Alvará de Funcionamento, o EVTL evita retrabalho e desperdício. Projetos desenvolvidos sem essa análise inicial frequentemente precisam ser readequados após a reprovação da prefeitura, gerando atrasos significativos no cronograma (time-to-market) e aumentando drasticamente o custo final da obra.
Motivo 4: Segurança Jurídica e Governança Corporativa (Compliance)
A conformidade regulatória é um pilar da governança corporativa moderna. Operar sem as licenças básicas, que dependem da Viabilidade de Localização, expõe os administradores e sócios a responsabilidade civil e criminal.
A ausência do Alvará de Funcionamento e da Licença Sanitária não é apenas uma infração administrativa; ela é um indicador de risco sistêmico que afeta o compliance e a reputação. Em casos de sinistros (como acidentes de trabalho ou problemas sanitários graves), a falta de licenciamento pode ser usada para agravar a responsabilidade dos gestores. O EVTL é a evidência documental de que a empresa agiu com a devida diligência para garantir a legalidade e a segurança da operação.
Motivo 5: Habilitação para Licenças Complexas (AVCB e Licença Sanitária)
A Viabilidade de Localização positiva é o pré-requisito para todas as licenças setoriais posteriores. O processo de obtenção de um AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e, principalmente, de uma Licença Sanitária para indústrias, laboratórios ou centros médicos (atividades de Alto Risco) será inviável se a premissa de uso do solo estiver incorreta.
O EVTL já mapeia as exigências desses órgãos. Por exemplo, para um centro logístico de produtos farmacêuticos (Risco III), o EVTL deve prever as necessidades de estrutura para o AVCB e as condicionantes sanitárias da ANVISA, como controle de temperatura e umidade, garantindo que o projeto físico atenda a essas necessidades antes mesmo do início da construção. O EVTL garante que os fluxos de licenciamento (Viabilidade -> CNPJ -> Alvará -> Licenças Setoriais) ocorram sem gargalos técnicos.
O Estudo de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL) é fundamental para a gestão de grandes empreendimentos. Ele transcende a burocracia, atuando como uma poderosa ferramenta de due diligence que protege o capital, acelera o time-to-market e blinda a empresa contra passivos legais e sanções financeiras.
Para garantir a Viabilidade de Localização e o sucesso do projeto, o empresário deve exigir o EVTL como o primeiro passo oficial. Este estudo é o elo entre o Zoneamento Municipal, a Lei da Liberdade Econômica e o sucesso operacional, permitindo que a empresa opere com segurança jurídica plena e credibilidade no mercado.
