Tudo o que você precisa saber sobre AVCB para Condomínios!
O AVCB para condomínios é um tema crucial quando falamos de segurança predial e cumprimento de normas legais. AVCB significa Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, um certificado emitido pelos Bombeiros atestando que a edificação segue as normas de segurança contra incêndio em vigor.
Nos condomínios residenciais e comerciais de todo o Brasil, possuir o AVCB em dia não é apenas uma obrigação legal – é uma medida essencial para proteger vidas, evitar tragédias e resguardar o patrimônio.
Infelizmente, muitos prédios ainda operam sem este documento ou deixam a renovação vencer, o que pode trazer sérias consequências como multas pesadas, perda de cobertura de seguro e risco de acidentes.
Neste artigo, vamos explicar de forma didática o que é o AVCB, por que ele é tão importante para condomínios, quais leis e prazos devem ser observados (lembrando que há variações conforme o estado brasileiro), exemplos de problemas causados pela falta do AVCB e um passo a passo de como obtê-lo ou renová-lo.
O que é o AVCB?
AVCB é a sigla para Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, um laudo técnico emitido pelo Corpo de Bombeiros após vistoriar a edificação. Esse documento certifica que o prédio atende aos requisitos mínimos de segurança contra incêndios previstos na legislação e normas técnicas. Em outras palavras, o AVCB comprova que a edificação possui sistemas de prevenção e combate a incêndio em ordem – extintores, hidrantes, iluminação de emergência, saídas de emergência sinalizadas, alarmes, entre outros – garantindo condições seguras de evacuação e controle de fogo em caso de sinistro
Obter o AVCB normalmente é condição obrigatória para liberação do Habite-se (no caso de edifícios novos) e para o funcionamento regular de qualquer edificação, incluindo condomínios residenciais. Trata-se de um documento obrigatório em todo o território nacional para edificações de uso coletivo, embora cada estado da federação tenha seu próprio regulamento de segurança contra incêndio.
Ou seja, independentemente do local no Brasil, todo condomínio deve possuir o AVCB válido para estar em conformidade com a lei.
Validade do AVCB
Um detalhe importante é que o AVCB possui prazo de validade, sendo necessário renová-lo periodicamente. A validade exata pode variar conforme a legislação de cada estado e o tipo de ocupação do prédio. Em geral, condomínios residenciais precisam renovar o AVCB a cada 5 anos.
Já edificações de outras naturezas ou com maior risco (como comércios, prédios muito altos, locais de grande circulação pública) costumam ter prazo menor, por vezes de 3 anos ou até anual em casos específicos. Por exemplo, em São Paulo, prédios estritamente residenciais normalmente têm AVCB válido por 5 anos, enquanto edificações mistas ou comerciais podem ter prazo de 3 anos; já edificações temporárias ou de altíssimo risco podem ter validade ainda menor.
É fundamental verificar a validade no certificado e se atentar para providenciar a renovação antes do vencimento. Se o AVCB estiver vencido, legalmente o condomínio está em situação irregular e sujeito a penalidades.
Por que o AVCB é importante para condomínios?
A obtenção e manutenção do AVCB em dia traz uma série de benefícios e evita riscos sérios para o condomínio. Dentre as principais razões para considerar o AVCB imprescindível em condomínios, destacam-se:
- Proteção à vida: este é o objetivo número um. O AVCB ajuda a assegurar que o condomínio reúne as condições mínimas de segurança contra incêndios para proteger os moradores, visitantes e funcionários. Em caso de incêndio, sistemas adequados dificultam a propagação do fogo e facilitam sua extinção inicial, permitindo que todos evacuem com segurança. Em um condomínio, onde dezenas ou centenas de pessoas residem, essa prevenção pode literalmente ser a diferença entre um incidente controlado e uma tragédia de grandes proporções.
- Preservação do patrimônio e do edifício: além de vidas humanas, um incêndio pode causar perdas materiais imensas e até a destruição total de um prédio. Medidas exigidas para o AVCB (extintores, hidrantes, portas corta-fogo, alarme etc.) têm como finalidade reduzir danos ao patrimônio e ao meio ambiente. Ou seja, o AVCB protege também o investimento financeiro que moradores e proprietários têm em seus apartamentos, evitando que um fogo se alastre sem controle.
- Obrigação legal e evitar multas/interdições: manter o AVCB válido não é opcional – é exigência legal. Se numa vistoria (que pode ocorrer a qualquer momento, inclusive sem aviso prévio, como já ocorre em SP desde 2019) os Bombeiros encontrarem irregularidades graves ou ausência do AVCB, o condomínio pode sofrer advertências, multas pesadas e até ser interditado (fechado) até a situação ser regularizada.
As multas variam conforme a gravidade da infração, partindo de cerca de R$ 276,00 e podendo chegar a cifras altíssimas, em torno de R$ 276 mil.
Além disso, o síndico (representante legal do condomínio) pode responder civil e criminalmente por omissão em casos de acidentes decorrentes da falta de segurança. Em suma, não ter AVCB é assumir um risco jurídico sério e o prédio pode até ser interditado em situações extremas
- Exigência para seguros e indenizações: condomínios costumam ter seguros patrimoniais obrigatórios (inclusive, por lei, a convenção de condomínio deve contratar seguro contra incêndio da edificação). No entanto, se o AVCB estiver vencido ou inexistente, as seguradoras podem se recusar a pagar indenizações em caso de sinistro.
Ou seja, um incêndio num prédio sem AVCB válido provavelmente não será coberto pelo seguro, deixando todos os prejuízos financeiros para os moradores. Nenhum condomínio quer descobrir isso da pior forma. Portanto, estar com o AVCB em dia garante também a validade da apólice de seguro, funcionando como uma rede de segurança adicional.
- Responsabilidade do síndico e gestão profissional: A importância do AVCB também se reflete na gestão condominial. Síndicos têm o dever de diligenciar pela segurança do prédio. A negligência com o AVCB configura descumprimento desse dever, podendo gerar processos contra o síndico e contra o condomínio.
Por outro lado, síndicos que mantêm as certificações em ordem promovem a cultura de segurança entre os condôminos, evitam dores de cabeça legais e demonstram uma gestão responsável. Muitos condomínios hoje contam com empresas especializadas em regularização (como a Construsato, por exemplo) para assessorar no processo de obtenção e renovação do AVCB, justamente pela complexidade técnica e burocrática envolvida. Essa ajuda profissional pode fazer toda diferença para antecipar exigências, planejar obras e garantir a certificação sem contratempos.
Estatísticas de incêndio no Brasil
Dados recentes do Instituto Sprinkler Brasil (ISB) mostram que os incêndios estruturais (aqueles que ocorrem em edificações) seguem em alta. No ano de 2024, o país registrou 2.453 incêndios estruturais reportados na imprensa, um recorde que representa aumento de 10,4% em relação ao ano anterior.
Esse número alarmante – que inclui incêndios em indústrias, comércios e residências – indica uma vulnerabilidade crescente e expõe falhas, seja na manutenção preventiva ou na adesão às normas de segurança. Especialistas apontam que muitos desses sinistros poderiam ser evitados ou ter seus danos reduzidos se as edificações estivessem devidamente equipadas contra incêndio.
Em outras palavras, ter o AVCB e cumprir suas exigências não é burocracia vazia: é uma medida concreta que salva vidas e evita prejuízos.
Como obter (ou renovar) o AVCB do condomínio
Conseguir o AVCB de um condomínio envolve um processo com várias etapas técnicas e administrativas. Não se trata apenas de uma papelada – é preciso adequar o prédio às normas de segurança contra incêndio vigentes no estado e então passar pela vistoria oficial dos Bombeiros. Veja os principais passos para obter ou renovar o AVCB:
- Contratar um profissional habilitado e elaborar o Projeto de Segurança/PPCI: O primeiro passo é ter um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto especializado em segurança contra incêndio) que irá avaliar a edificação e elaborar um projeto técnico de prevenção e combate a incêndio. Em alguns estados esse projeto é chamado de PPCI – Plano/Projeto de Prevenção e Combate a Incêndio.
Nele, o profissional define quais equipamentos e medidas o condomínio precisa ter (extintores distribuídos adequadamente, hidrantes, rotas de fuga sinalizadas, iluminação de emergência, alarmes, portas corta-fogo, sistema de sprinklers se aplicável, etc.), conforme as normas do Corpo de Bombeiros e normas da ABNT. Para edificações novas, esse projeto deve ser aprovado antes da construção ou ocupação do prédio. Em prédios existentes sem AVCB, o projeto servirá para listar todas as adequações necessárias para enquadrar-se na legislação atual.
Obs: Em geral, edificações muito pequenas – abaixo de certo tamanho e altura, como por exemplo menos de 750 m² de área e menos de 3 pavimentos – podem seguir um processo simplificado, emitindo um Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros (CLCB) em vez do AVCB completo. - Executar as obras e instalações de adequação: Com o projeto em mãos especificando o que falta, o condomínio deverá providenciar as adequações estruturais e a instalação dos equipamentos de segurança. Isso pode incluir desde coisas simples, como instalar extintores adicionais, luzes de emergência e placas fotoluminescentes nas saídas, até obras mais complexas, como construção de escadas de emergência, enclausuramento de escadas com portas corta-fogo, adequação de corrimãos, implantação de sistema de alarme e detector de fumaça, sprinkler (quando exigido), pressurização de escadas, sinalização de gás (GLP) e assim por diante.
- Treinamentos e procedimentos internos: Parte importante da segurança em condomínios é ter pessoas capacitadas para agir numa emergência. Muitas legislações estaduais exigem que o condomínio forme uma Brigada de Incêndio – um grupo de moradores e/ou funcionários treinados em primeiros socorros e combate inicial ao fogo. Esse treinamento geralmente é ministrado por empresas especializadas e resulta em um certificado de brigada. Além disso, procedimentos de evacuação devem ser estabelecidos (simulados periódicos são recomendáveis).
Todos esses preparativos contam na hora da vistoria. Um prédio onde os próprios funcionários sabem usar os extintores e seguir o plano de abandono certamente está mais apto a obter o AVCB. No caso de renovação, manter esses treinamentos em dia e registrar a realização de simulados pode ser exigido.
Conforme a norma, condomínios também precisam manter manutenções regulares nos equipamentos (extintores recarregados anualmente, mangueiras testadas, luzes de emergência funcionando, elevadores com recall de emergência, gerador se houver, etc.). Ter registros dessas manutenções e laudos técnicos (como laudo do para-raios/SPDA, laudo elétrico, etc.) prontos para apresentar aos Bombeiros é fundamental durante a inspeção final.
4. Solicitação da vistoria oficial do Corpo de Bombeiros: Após todas as adequações físicas e documentais, o responsável técnico fará a solicitação formal de vistoria junto ao Corpo de Bombeiros do estado.
Os Bombeiros então agendam e enviam uma equipe para inspecionar o prédio in loco. Eles verificarão tudo: desde a presença e validade dos extintores, a acessibilidade e desobstrução das rotas de fuga, até testes de equipamentos (podem pedir para acionar alarmes, iluminação de emergência, motobombas de incêndio, etc.). Também conferem os documentos, como atestados de brigada, laudos de instalações e o próprio projeto aprovado. Se tudo estiver de acordo, a corporação emite o AVCB, que passa a valer oficialmente a partir daquela data, pelo período estipulado (novamente, de 1 a 5 anos conforme o caso)
5. Divulgação e atualização: Uma vez obtido, o AVCB deve ficar fixado em local visível no condomínio, geralmente no quadro de avisos ou na portaria, para ciência de todos e eventuais fiscalizações (inclusive há estados em que é obrigatório expor o AVCB vigente).
O síndico deve manter uma cópia arquivada e atentar para a data de vencimento no futuro. Recomenda-se iniciar o processo de renovação com alguns meses de antecedência do vencimento, para dar tempo de corrigir qualquer não conformidade e evitar ficar descoberto. Caso haja mudanças significativas na edificação ou ampliação de área, um novo projeto deve ser submetido aos Bombeiros. Manter a cultura de inspeções internas regulares – por exemplo, conferir mensalmente luzes de emergência, treinar novos moradores na brigada, etc. – ajuda a garantir que, quando a próxima vistoria oficial vier, o condomínio continue atendendo todas as exigências.
🚨 Se o seu condomínio ainda não possui AVCB ou tem o documento vencido, não espere uma tragédia ou uma multa para agir.
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Obtenção de AVCB para o Theatro Municipal de SP | Case Construsato
Confira alguns serviços realizados:
- Prestação de consultoria orientativa, eliminação de dúvidas, dentre outros.
- Análise do projeto aprovado no Corpo de Bombeiros de São Paulo para identificação de pontos falhos e de mudanças necessárias para adequação às normas vigentes;
- Consultorias técnicas;
- Auxílio no processo de análise das propostas comerciais e escopos contratados;
- Acompanhamento da etapa de comissionamento e testes finais dos sistemas de segurança contra incêndio, além de análise de laudos e ART/RRT emitidos;
