Quando aguardamos ansiosamente as chaves daquele imóvel dos sonhos, todo dia de espera pode parecer uma eternidade. Infelizmente, atrasos na entrega de imóveis são mais frequentes do que gostaríamos. Mas afinal, como agir nessa situação? Quais direitos podemos reivindicar? E como garantir que nossos interesses estejam protegidos diante de dificuldades com construtoras?
Neste artigo, vamos compartilhar de forma detalhada todas as informações que consideramos essenciais enquanto advogados que são referência em demandas de rescisão de contratos imobiliários, distratos e defesa dos direitos do consumidor. Ao longo dos anos, nós, da Maviene Advogados, orientamos inúmeros clientes a resgatarem seus direitos e assegurarem aquilo que a lei garante. Trazemos histórias, aprendizados e dicas que tornam o caminho mais leve, simples e seguro para quem está nesta jornada.
O panorama dos atrasos: um problema generalizado no Brasil
Segundo matéria do jornal Extra, cerca de 70% das reclamações contra construtoras envolvem atraso na entrega de imóveis. As causas são diversas: planejamento inadequado das empresas, crises econômicas e o descumprimento de prazos firmados, entre outras situações como mostra a matéria do Extra.
Para se ter uma ideia, dados do Procon-SP, citados em reportagem da Band, apontam um aumento de 44,6% nas reclamações por atrasos na entrega de imóveis novos no primeiro semestre de 2025 em relação ao mesmo período do ano anterior conforme levantamento do Procon-SP. É uma tendência clara de crescente insatisfação dos consumidores.
O atraso, infelizmente, virou quase regra no Brasil.
Entendemos, portanto, que saber o que a legislação prevê é o primeiro passo para proteger nosso patrimônio e evitar frustrações ainda maiores.
O que diz a legislação? Lei dos Distratos e Código de Defesa do Consumidor
Dois grandes pilares sustentam os direitos de quem aguarda pela entrega de um imóvel: o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a Lei dos Distratos (Lei 13.786/18).
O CDC reconhece o comprador como consumidor e a construtora como fornecedora de serviços. Com isso, exige que as empresas cumpram o que foi prometido em contrato. O não cumprimento gera o dever de reparar danos, inclusive financeiros e morais, dependendo do caso.
Já a Lei dos Distratos 13.786/18 detalha os direitos e deveres de ambas as partes em caso de rescisão contratual, inadimplência e, principalmente, atrasos nas obras de imóveis negociados na planta. Essa legislação trouxe mais segurança jurídica para quem deseja desistir do empreendimento e dá clareza quanto à devolução dos valores pagos, descontos, multas e formas de comunicação da rescisão.
O comprador tem direito à informação clara, ressarcimento de prejuízos e, quando quiser, à devolução dos valores pagos, descontando-se as penalidades previstas em lei.
Prazo de entrega e período de tolerância: entenda como funciona
A maior parte dos contratos de compra e venda de imóveis prevê, além do prazo de entrega, um “prazo de tolerância”. Trata-se de um período extra que a construtora pode utilizar para finalizar a obra sem caracterizar atraso ilícito.
Normalmente, esse prazo adicional é de até 180 dias corridos. Mas sempre vale checar o que diz o seu contrato.
- Durante o prazo de tolerância, ainda não se considera atraso ilegal.
- Após o vencimento desse prazo, o consumidor já pode buscar indenização e até a rescisão contratual, se desejar.
Segundo a especialização em regularização de imóveis, conhecer as particularidades do contrato faz toda a diferença.
Obrigações das construtoras em relação à entrega
As construtoras assumem diversas responsabilidades:
- Entregar o imóvel na data estipulada no contrato, respeitando o prazo de tolerância;
- Fornecer informações completas sobre o andamento da obra, eventuais entraves e previsão realista de entrega;
- Oferecer assistência para regularização e registro do imóvel após a conclusão;
- Em caso de atraso, informar formalmente ao consumidor o motivo e as medidas tomadas.
Quando não cumprem essas obrigações, abrem espaço para que o comprador busque reparação e até mesmo a anulação do contrato.
Como comunicar o atraso formalmente?
Passados os prazos previstos e confirmando-se o atraso, nossa primeira recomendação é formalizar a comunicação. Isso pode ser feito por:
- E-mail com aviso de recebimento ou correio registrado;
- Notificação extrajudicial enviada diretamente à construtora;
- Contato documentado com o atendimento oficial da empresa.
Nesse comunicado, solicite explicações detalhadas, estipule um prazo para resposta e peça o posicionamento oficial sobre compensações possíveis ou previsão de entrega.
Guardar toda a correspondência é fundamental, pois os registros servirão como prova em eventual ação judicial ou pedido de indenização.
Indenização, multas e devolução dos valores pagos
Após o prazo limite, caso o imóvel não seja entregue, abre-se a possibilidade do consumidor exigir:
- Pagamento de multa contratual, quando estiver prevista;
- Indenização por danos materiais (gastos com aluguel, mudanças, etc) e até morais, quando houver sofrimento ou prejuízo extraordinário comprovado;
- Rescisão contratual com a devolução dos valores pagos de forma corrigida, conforme prevê a Lei dos Distratos.
Muitas vezes, apenas o conhecimento e a menção desses direitos já faz com que a construtora se movimente na direção de um acordo. Em nossa experiência, conversar com transparência, negociar e, se for preciso, agir judicialmente é o melhor caminho para resguardar o consumidor.
Rescisão do contrato: quando é possível e como funciona?
Se o atraso superar os limites aceitáveis e houver descumprimento grave do contrato, o consumidor pode optar pela rescisão. Isso é válido especialmente em situações de:
- Atrasos superiores a 180 dias após o prazo, sem justificativa plausível;
- Falta de transparência ou recusa da construtora em negociar;
- Prejuízos financeiros irreparáveis, como a necessidade de alugar outro imóvel por tempo indeterminado.
Ao pedir a rescisão:
- A devolução deve ser feita de forma integral e corrigida, descontados somente valores previstos em lei (taxas administrativas, por exemplo);
- A Lei dos Distratos limita o valor dessas retenções, que geralmente não pode ultrapassar 25% do total pago, salvo despesas específicas e comprovadas;
- O reembolso deve acontecer em até 60 dias após o término do processo de distrato.
Em casos de imóveis negociados por cooperativas habitacionais ou sistemas multipropriedade, regras específicas podem ser aplicadas, mas a proteção ao consumidor é igualmente priorizada.
Situações especiais: imóveis na planta, multipropriedade e cooperativas
Muitas dúvidas surgem em situações diferenciadas, como:
Imóveis na planta
Os riscos de atraso geralmente são maiores, pois dependem de licenças, clima, liberação de recursos e outros fatores imprevisíveis. O importante é que todo o andamento da obra seja transparente, cumprindo-se com rigor as obrigações assumidas.
Multipropriedade
Bastante comum em empreendimentos turísticos, a multipropriedade pode ter diferentes regras para rescisão e devolução de valores, mas a lógica dos prazos e penalidades é semelhante à dos demais contratos imobiliários.
Cooperativas habitacionais
A legislação trata com mais flexibilidade, permitindo ajuste de prazos entre os cooperados. Contudo, o excesso de atraso ou descumprimento dos deveres mínimos pode caracterizar direito à rescisão e indenização. Cada caso deve ser analisado individualmente.
Garantias após a entrega: vícios construtivos e problemas recorrentes
Mesmo após a entrega, o comprador segue amparado por diversas garantias legais:
- As construtoras respondem por defeitos aparentes em até 90 dias após a entrega;
- Vícios ocultos (como rachaduras estruturais, infiltrações e problemas elétricos) podem ser reclamados em até 5 anos;
- Em caso de negativa de reparo, o consumidor pode exigir a correção, abatimento do valor pago ou até rescisão, dependendo da gravidade.
A assistência técnica e a transparência são obrigações que não acabam ao entregar as chaves. Exigir o cumprimento desse direito é fundamental para garantir a segurança e a valorização do imóvel.
A importância dos documentos e do acompanhamento jurídico
Nossa experiência mostra que registrar todas as interações com a construtora é decisivo para o sucesso em qualquer reclamação ou ação judicial.
- Guarde todos os contratos, aditivos, recibos e comprovantes de pagamento;
- Salve e-mails, mensagens, notificações e registros de chamadas;
- Mantenha atas de assembleias, correspondências da administradora e documentos fornecidos pela incorporadora.
Contar com assessoria jurídica especializada torna o processo mais ágil, assertivo e menos estressante. Aqui na Maviene Advogados, nosso atendimento humanizado e estratégico elimina burocracias e aproxima o cliente das soluções mais viáveis, seja para negociar, buscar acordo ou litigar em juízo. Por isso, reforçamos: antes de decidir qualquer passo, é fundamental consultar quem entende do assunto e já passou por situações parecidas.
Regularização, análise de contratos e segurança para seu patrimônio
Em muitos casos, o atraso da obra revela outras fragilidades contratuais, como falta de regularização, problemas na aprovação do projeto ou exigências não cumpridas. Empresas de regularização imobiliária atuam na análise completa da documentação, liberando licenças e ajustando o que for preciso para evitar novas dores de cabeça.
Para quem investe em imóveis em São Paulo, regularizar é um passo obrigatório para garantir segurança jurídica total e poder desfrutar do bem sem riscos.
Também destacamos a vantagem de contar com análises detalhadas de viabilidade técnica e legal e apoio em processos de aprovação de projetos, etapas que, realizadas por profissionais experientes, previnem atrasos e aumentam as chances de êxito tanto para consumidores quanto para incorporadores e investidores.
Humanização e acolhimento: nosso compromisso na defesa do consumidor
Ao longo de todos os anos de atuação, percebemos que, além do respaldo jurídico, o que muitos clientes mais valorizam é um atendimento acessível, informal e empático. Sabemos o quanto um imóvel atrasado impacta planos de vida, finanças familiares e a estabilidade emocional.
Por isso, nosso escritório sempre coloca as necessidades do cliente em primeiro lugar. Seja no atendimento rápido pelo WhatsApp, na análise sensível de cada caso ou na explicação clara, sem jargões, dos caminhos disponíveis. Essa é a diferença que nos destaca.
Conclusão: Como agir para assegurar seus direitos?
Nós, da Maviene Advogados, acreditamos que os consumidores bem informados conseguem negociar melhor, proteger seu patrimônio e realizar o sonho do imóvel próprio sem abrir mão de seus direitos. Por isso, explicamos neste artigo:
- Quais são as obrigações das construtoras no cumprimento dos prazos e da entrega;
- Como agir diante do atraso, formalizando corretamente toda comunicação;
- As opções disponíveis para buscar ressarcimento ou rescisão contratual;
- A importância da documentação, da regularização e do suporte jurídico de confiança.
Se você enfrenta um atraso na entrega do seu imóvel ou deseja entender mais sobre seus direitos, entre em contato conosco. Às vezes, tudo o que falta para retomar o controle é uma informação correta e uma equipe acolhedora ao seu lado. Conheça nossos serviços e descubra como simplificamos até mesmo as situações mais complexas de distrato imobiliário.
Perguntas frequentes sobre atrasos em obras de imóveis
O que fazer se a obra atrasar?
Se a obra do seu imóvel atrasar, sugerimos primeiramente conferir o contrato para confirmar o prazo de entrega e o período de tolerância. Passados esses prazos, a orientação é comunicar formalmente a construtora, solicitando explicações e alternativas. Guarde todos os registros desse contato. Em seguida, avalie se deseja aguardar, negociar compensação ou solicitar a rescisão contratual. Consultar um advogado especializado pode agilizar e facilitar o processo.
Quais são meus direitos no atraso de obra?
Você tem direito à indenização por eventuais prejuízos (como aluguel ou despesas extras), à aplicação de multa contratual, à rescisão do contrato e à devolução de valores pagos corrigidos quando a construtora não respeita o prazo. O Código de Defesa do Consumidor e a Lei dos Distratos (Lei 13.786/18) garantem essas opções. Em situações de prejuízo moral, também é possível pleitear danos morais.
Como receber indenização por obra atrasada?
Para obter indenização, formalize uma denúncia ao Procon ou procure assessoria jurídica especializada. Você deve reunir todos os comprovantes de prejuízos (aluguéis pagos, mudança, taxas, etc) e registrar toda comunicação com a construtora. O pedido pode ser feito extrajudicialmente ou, caso não haja acordo, por meio de ação judicial específica.
Quando posso pedir rescisão do contrato?
A rescisão do contrato pode ser solicitada logo após o término do prazo de tolerância sem a entrega do imóvel, especialmente quando o atraso ultrapassa 180 dias e a construtora não apresenta justificativas plausíveis. Em situações de descumprimento grave ou prejuízo severo, o consumidor pode optar pelo distrato e solicitar a restituição dos valores pagos.
Qual prazo de tolerância para atraso de obra?
O prazo de tolerância normalmente é de até 180 dias corridos, conforme previsão contratual. Findo esse período, qualquer novo atraso caracteriza descumprimento do contrato, permitindo ao comprador buscar indenização, multa ou até a rescisão contratual em desacordo com o prazo estabelecido.
