Antes de iniciar qualquer obra ou projeto imobiliário, é fundamental verificar se ele é viável tanto no aspecto técnico quanto legal. Essa avaliação prévia é conhecida como EVTL – Estudo de Viabilidade Técnica e Legal. Um EVTL bem conduzido evita surpresas desagradáveis, como embargos ou multas, e garante que o empreendimento esteja em conformidade com leis e normas desde o início.
Em outras palavras, o EVTL funciona como um raio-X do projeto, analisando o terreno, a documentação e a legislação aplicável para assegurar que tudo esteja dentro dos conformes. A seguir, explicamos em detalhes o que é o EVTL, sua finalidade no setor imobiliário e de construção civil, os principais aspectos avaliados, benefícios e exemplos práticos desse estudo de viabilidade.
Um profissional avalia um canteiro de obras antes do início do projeto – a etapa de EVTL identifica restrições técnicas e legais no terreno, evitando problemas futuros na execução.
O que é EVTL (Estudo de Viabilidade Técnica e Legal)?
O Estudo de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL) é uma investigação detalhada realizada antes da elaboração ou aprovação de um projeto imobiliário. Seu objetivo é verificar se um imóvel ou terreno pode ser desenvolvido de acordo com as exigências legais e técnicas da localidade. Em outras palavras, trata-se de um relatório técnico minucioso, baseado em informações documentais do imóvel, que levanta possíveis restrições impostas por órgãos públicos nas esferas municipal, estadual e federal.
Durante o EVTL, os especialistas analisam desde a legislação urbanística municipal – como o Plano Diretor, a lei de uso e ocupação do solo (zoneamento) e o Código de Obras – até os aspectos físicos do terreno, como sua topografia, características do solo e acesso a infraestruturas básicas (rede de esgoto, energia, vias de acesso etc.). O estudo verifica também se o projeto pretendido está em conformidade com normas técnicas e ambientais, por exemplo o licenciamento ambiental e outras normativas que possam influenciar a aprovação do empreendimento pelos órgãos competentes.
Em resumo, o EVTL responde a perguntas essenciais:
- Este projeto pode ser construído neste local?
- Quais adequações ou condicionantes serão necessárias para que ele atenda todas as leis e normas?
O resultado do estudo é um relatório indicando se o projeto é viável e, em caso afirmativo, quais ajustes devem ser feitos para obter as licenças e autorizações sem entraves.
Caso o estudo aponte inviabilidades, ele também esclarece os motivos – por exemplo, zoneamento inadequado ou restrições ambientais – permitindo que se busquem soluções alternativas (como modificar o projeto, solicitar mudanças de zoneamento, escolher outro terreno, etc.).
Finalidade e Importância do EVTL no Setor Imobiliário
A principal finalidade do EVTL é garantir segurança jurídica e técnica aos empreendedores antes de grandes investimentos. No setor imobiliário e de construção civil, erros de planejamento podem custar caro; iniciar um projeto que depois é barrado por questões legais ou inviabilidades técnicas significa perda de tempo, dinheiro e oportunidade. Por isso, o EVTL funciona como uma medida de prevenção de riscos.
Sem essa análise prévia, investidores e construtores correm sério risco de enfrentar multas, embargos ou até a inviabilidade da obra. Por exemplo, construir um prédio que desrespeita o limite de altura da região pode levar a um embargo; implantar um negócio em área onde a atividade não é permitida pode resultar no fechamento do estabelecimento. Assim, a antecipação de problemas economiza tempo e dinheiro, protegendo o investimento contra surpresas desagradáveis.
Além disso, um EVTL bem feito facilita a obtenção das licenças e alvarás necessários, acelerando o início das obras e dando maior segurança tanto para os empresários quanto para compradores futuro.
Em suma, o EVTL traz benefícios estratégicos: reduz riscos de não conformidade, evita retrabalho (como ter que refazer projetos para se adequar à lei), e aumenta a segurança do empreendimento. No caso de projetos comerciais, por exemplo, o EVTL assegura que a atividade desejada (como uma indústria, um shopping ou um restaurante) possa ser exercida legalmente no local escolhido – verificando se o zoneamento permite aquela atividade, se há restrições de horário de funcionamento ou emissão de ruídos, entre outros fatores.
Essa segurança jurídica prévia é valorizada por financiadores e parceiros, já que demonstra profissionalismo e diligência por parte do empreendedor.
Aspectos Técnicos e Legais Avaliados no EVTL
Para cumprir sua finalidade, o EVTL abrange uma série de parâmetros técnicos e legais. Ele é um estudo multidisciplinar, envolvendo arquitetos, engenheiros, advogados de direito imobiliário, urbanistas e consultores ambientais, dada a variedade de itens a serem checados. Abaixo listamos os principais aspectos normalmente analisados em um Estudo de Viabilidade Técnica e Legal:
- Documentação e regularidade do imóvel – Verificação da situação documental do terreno ou edifício, incluindo a matrícula em cartório, histórico de proprietários, eventuais ônus ou pendências judiciais, e a conformidade do lote com a legislação de parcelamento do solo. Por exemplo, se o terreno não estiver desmembrado corretamente ou tiver alguma restrição registrada, o EVTL irá apontar a necessidade de regularização fundiária antes do projeto prosseguir. Também é comum pesquisar débitos de IPTU ou multas existentes vinculadas ao imóvel.
- Legislação urbanística (uso e ocupação do solo) – Análise minuciosa do Plano Diretor municipal e da legislação de zoneamento local. Aqui se verifica qual uso do solo é permitido no terreno (residencial, comercial, industrial, misto etc.), a densidade e parâmetros construtivos como coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, alturas máximas (gabarito) e recuos obrigatórios. Esse ponto garante que o projeto arquitetônico esteja alinhado às diretrizes de planejamento urbano vigentes, evitando propor algo que exceda o permitido na zona. Vale lembrar que as regras de uso e ocupação do solo variam em cada município, sendo definidas em leis locais – e o EVTL traz essa contextualização normativa específica de onde o imóvel se localiza.
- Infraestrutura e condições físicas do terreno – Avaliação de fatores técnicos do imóvel em si. Isso inclui a topografia (se o lote é plano, aclive ou declive acentuado, o que pode impactar movimentos de terra e estruturas), as características do solo (resistência, necessidade de sondagens geotécnicas), e a disponibilidade de infraestrutura urbana já existente: rede de água e esgoto, abastecimento de energia elétrica, coleta de lixo, acessos viários e transporte. Também são consultados planos de melhoramentos públicos: por exemplo, verificaar se há projetos viários previstos (alargamento de avenida, construção de viaduto, linhas de metrô) ou possíveis desapropriações que atinjam a área.
- Restrições ambientais e patrimoniais – Identificação de áreas protegidas ou restrições especiais incidentes no imóvel. Também se verifica se o terreno possui vegetação nativa que requer autorização para supressão ou compensação ambiental, ou presença de cursos d’água. Em paralelo, o EVTL checa se há tombamento patrimonial no imóvel ou na vizinhança – ou seja, se o terreno ou construções nele estão protegidos por órgãos de patrimônio histórico-cultural. Um imóvel tombado ou em área de entorno de bens tombados terá restrições quanto a reformas, demolições ou características arquitetônicas permitidas. Todas essas análises ambientais e patrimoniais garantem que o projeto esteja em conformidade com normas ambientais (CONAMA, IBAMA, órgãos estaduais de meio ambiente) e de preservação cultural antes de avançar.
- Exigências para a atividade pretendida – O EVTL não avalia apenas o terreno e o projeto físico, mas também a viabilidade do uso proposto do ponto de vista legal. Isso inclui verificar se a atividade econômica a ser exercida é permitida naquele endereço. Muitas prefeituras vinculam o uso permitido a categorias da Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE). Por isso, o estudo checa se o CNAE da empresa ou do negócio é compatível com a zona (por exemplo, em zona residencial pode não ser permitido determinado comércio barulhento ou uma indústria). Outro ponto é a exigência de vagas de estacionamento: a legislação local geralmente define um número mínimo de vagas a serem providas pelo projeto, de acordo com sua área ou capacidade. Todos esses requisitos precisam ser confrontados com o projeto planejado para ver se estão sendo atendidos ou se será necessário ajustá-lo (por exemplo, prevendo mais vagas de garagem, reforçando isolamento acústico, etc.)
- Normas técnicas e licenciamentos específicos – Por fim, o EVTL abrange a checagem de conformidade com normas técnicas brasileiras e outras licenças setoriais. Exemplos: atender aos requisitos de acessibilidade da ABNT NBR 9050:2015 (essencial para aprovação de projetos e emissão do Certificado de Acessibilidade em cidades como São Paulo), verificar as medidas de segurança contra incêndio segundo as instruções do Corpo de Bombeiros (que emite o AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), atendimento às normas sanitárias caso se trate de empreendimentos de saúde ou alimentos (necessárias para licença da Vigilância Sanitária), entre outro. O EVTL faz esse levantamento para que a empresa saiba exatamente quais aprovações deverão ser obtidas e já incorpore no planejamento do projeto todas as especificações técnicas normativas (da ABNT, do CONAMA, da ANVISA, etc.) pertinentes.
Como se nota, o Estudo de Viabilidade Técnica e Legal é bastante abrangente, cobrindo desde aspectos de planejamento urbano até detalhes de normas técnicas de construção. Por isso, deve ser conduzido por equipe especializada e atualizada. Uma recomendação importante é manter atenção contínua às atualizações legais e aos instrumentos de planejamento urbano de cada local, já que alterações em normas municipais podem impactar diretamente o potencial construtivo do imóvel – em outras palavras, a legislação urbana não é estática, e algo permitido hoje pode mudar com uma nova lei amanhã, influenciando a viabilidade. Esse monitoramento é parte do trabalho envolvido no EVTL.
EVTL para o Hospital das Clínicas em SP
Neste case de sucesso de um órgão público de saúde, realizamos análises de diversos aspectos e exigências legais.
O imóvel apresentava condições específicas em relação ao seu uso, área construída, altura e localização, o que demandava a obtenção de anuências de diversos órgãos externos, incluindo a SVMA, SERVIN, SMT/CET, DEUSO/CTLU e CONPRESP.
Nosso EVTL é executado de acordo com os objetivos e necessidades do seu projeto.
Um verdadeiro Raio-X do seu imóvel.
Assim como em um exame de raio-X, nossos Estudos de Viabilidade Técnica e Legal garantem a saúde e a segurança do seu projeto.
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